Det har vært mye omtale i Lierposten og i sosiale media i forbindelse med siste møte i landbruksutvalget (LBU) i Lier. Det er sterke meninger, ganske steile fronter og krass kritikk av enkelte politikere og landbrukskontoret.

Som uavhengig takstmann skal jeg være forsiktig med å definere meg som fasiten eller ta noen form for parti, men jeg ønsker å bidra med noe fakta inn i debatten.

Det er et stort ansvar som pålegges takstmann, landbrukskontor og utvalgte politikere når vi skal fastsette øvre godkjente pris ved et frivillig salg. Det er fortsatt slik at salg av en landbrukseiendom med priskontroll er en privat transaksjon, men i motsetning til alle andre eiendomssalg skal avtalt pris kontrolleres av myndighetene. I første instans utføres priskontrollen enten ved delegert fullmakt til administrasjonen eller et politisk utvalg i kommunen. Det er politikernes plikt å kontrollere saksframlegget og vurderingene gjort av administrasjonen og ikke stole blindt på saksframlegget.

Les også

Saken plager meg og «noen» må løfte diskusjonen

Les også

Som ny rekrutt til landbruket må jeg si at det er en svært negativ trend som fremvises

Et tilbakeblikk

Dagens konsesjonslov har sitt opprinnelig utspring med iverksettelse 1. januar 1975 og må sees i sammenheng med statens opptrappingsvedtak i landbruket. Landbruket ble tilført store statlige midler og derav ønsket staten også å forhindre at de bidro til en «prisgalopp». Priskontroll ble innført sammen med for eksempel boplikt på eiendommer av en viss størrelse.

Nå er dette snart 50 år siden og verden har endret seg dramatisk. Statens bidrag over jordbruksavtalen er i reelle kroner sterkt redusert. Antall gårdbrukere som driver eiendommen selv blir pga. økonomiske rammer færre og færre. I 2005 innførte finansminister Per K. Foss (H) skatteplikt på salg av gårdsbruk – boligen beskattes som vanlig bolig på tomt. Dette ga prisdrivende effekt da selger er opptatt av hva man sitter igjen med.

Dagens regelverk for priskontroll er nedfelt i et rundskriv fra 2002 dvs. at det er 20 år gammelt med et supplement fra 2021. Som privatperson kan jeg mene hva jeg vil om disse reglene, men som takstmann må jeg taksere etter regelverket slik at verken eier eller evt. kjøper villedes.

Les også

Problemet er at landbrukskontoret ikke følger med i timen

Rekruttering

Det skjer ca. 8-10.000 (ifølge SSB) overdragelser av landbrukseiendommer i Norge hvert år. Dette er alt fra svært små til store eiendommer med og uten konsesjon og odel. Fortsatt skjer de aller fleste salg/overdragelser i familien. Dette kan gjøres konsesjonsfritt og uten myndighetens kontroll.

Ved overdragelse innad i familiene kan de selv sørge for at gården overtas for en pris som ny generasjon kan leve med. Det er heller ikke arveavgifter i dag slik at de kan gi bort eiendommen, men dokumentavgift må betales av full pris når foreldrene lever.

Det er alltid viktig at takstmann setter «rett verdi» på eiendommen, etter konsesjonslovens prinsipper. Denne verdien danner grunnlaget for salg, skifte, lån, dokumentavgift, evt. grunnlag for beregning ved samlivsbrudd/skilsmisse mm.

Les også

Lokalpolitikere kan også løfte sakene til bønder med lån

Regelverk

Så litt om regelverket ved priskontroll dvs. et salg ut av familien. Det er svært vanskelig å fatte seg i korthet, men jeg skal etter beste evne prøve. Det er her rundskriv M-3/2002 som er førende. Rundskrivet ble utarbeidet under Bondevik II regjeringen (H, KrF og V) med den gang statsråd Lars Sponheim fra Venstre. Sponheim sørget også for at avkastningskravet (kapitaliseringsrenten) ble redusert til 4 prosent – lav rente gir høy verdi – og prisene steg.

I 2010 økte Stoltenberg II (Ap, SP og SV) ved statsråd Brekk (Sp) det litt vanskelige boverditillegget fra kr 500.000 til kr 1.5 mill. Dette boverditillegget (beliggenhetsverdi) kunne da tillegges boligen på landbrukseiendommer utover boligens tekniske verdi, hvis en bolig på en tomt i nærområdet blir omsatt for mer enn teknisk verdi. Dette ble gjort for at verdien på boliger på landbrukseiendommer skulle harmoniseres med verdiene på sammenlignbare boliger.

For å taksere og verdsette en eiendom inkludert landbrukseiendommer er man avhengig av en grundig befaring og gjennomgang av hele eiendommen. Hver bygning skal vurderes ut ifra alder, slitasje, elde og egnethet og dagens tekniske verdi (kostnadsverdi) skal beregnes. I tillegg skal jord, skog mm verdsettes basert på avkastningsverdi, dvs. hva eier sitter igjen med til å forrente jord og skog etter at eier har fått betalt for sitt arbeid. Summen av disse delverdiene skal teoretisk gi eiendommen øvre pris.

Etter at prinsippet dagens tekniske verdi ble innført på bygninger ble begrepet «man skal betale det eiendommen kan forrente» i praksis satt til side. Myndighetenes regelverk gjør at kjøpesummen på eiendommene ikke kan forrentes med avkastningen på de aller, aller fleste landbrukseiendommer. Eierne har inntekt 1 eller 2 fra andre kilder og i svært mange tilfeller leies jorda ut og skogen drives av entreprenører.

Les også

Gårder på billigsalg?

Oppsummering

De aller fleste landbrukseiendommene overtas av nær familie og familien kan selv bestemme hvilken reell kjøpesum som skal betales slik at eiendommen blir i familien og ny generasjon får en fornuftig økonomi.

Hvis eiendommen er bebygd – trenger ikke være bolig – og den har mer enn 35 daa full-/overflatedyrka jord, plikter myndighetene å kontrollere prisen basert på gjeldende regelverk ved et salg ut av familien. Dagens regelverk innehar en stor grad av skjønn og sender du 5 landbrukstakstkvinner-/menn og 5 jordbrukssjefer vil man se et relativt stort sprik.

Det er også store sprik mellom kommuner med et blått flertall og kommuner med et rødgrønt flertall. De «blå» kommunene er ofte mer liberale og de rødgrønne ofte mer restriktive og rådmannstro. Vi takstmenn må derfor lære oss prisnivået i de ulike kommunene og taksere deretter. Det burde selvfølgelig ikke vært noen forskjell på praktiseringen mellom kommunene i forhold til kravet om likhet ved saksbehandling. Ei heller kan man forskjellsbehandle selger/kjøper slik at de sakene som nå ble godkjent i Lier vil danne presedens.

Har selgere/potensielle selgere spesiell interesse i saker med priskontroll? Selvfølgelig har de det, da min erfaring etter 30 år i bransjen er at alle selgere uavhengig av politiske tilhørighet eller yrke ønsker mest mulig betalt. Noen har for store forventninger, mens andre synes det er urimelig at familien skal «gi bort» et par millioner for at samfunnets politiske mål skal oppnås. Det er veksten i boligprisene samt generell prisstigning i byggemarkedet som driver opp prisene på landbrukseiendommene og ikke jord- og skogprisene. En politikk og regelverk som alle politiske partier med unntak av MDG og Rødt har vært med å bestemme.